恒大，又活了？

中國恒大深夜公告，已向港交所申請由2023年8月28日上午9時正起恢復買賣本公司股份。加上恒大物業、恒大汽車，恒大系的三家上市公司最終全部完成復牌。

就在這則公告發出前幾個小時，三部門推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。

(資料圖片僅供參考)

只要名下無房，一律當做首套！

與此同時， 珠海傳出“五折賣房”消息，深圳出現“保價”樓盤，一攬子化債方案即將落地……

地方融資平臺和房地產市場，中國最大的兩只灰犀牛，似乎在一夜之間雙雙迎來曙光？

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如果房價打五折，你會買嗎？

最近有一個大新聞，廣東珠海金灣有個知名新樓盤“打五折”拋售，備案價最高的時候2.8萬每平米，現在最低只賣1.4萬。

更關鍵的是，當地住建局對此的回應是， 項目采取的降價推盤做法為合理的市場行為。

因為在珠海，當地房地產開發商可以在每個季度向珠海市住建局申請調整一次新房備案價，調整后，只要售價不低于備案價的八五折，就可以正常辦理網簽。

于是，該項目每一次的備案價都比上一次低，慢慢地就把售價壓到了現在的五折水平。

看到這消息，兩百斤的我瑟瑟發抖，差點從床上跳起來。

這可是罕見的通過合法合規方式實現公開大降價的大城市啊！

之前李嘉誠在香港7折大拋售，打響了香江樓市“價格戰”第一槍，收獲了近4萬人的認購。如今來看，內地有些地方也按捺不住了。

有人可能會問了，降價是降價了，但你這新房以后開盤的價格比現在更低怎么辦，我買了不就吃虧了？

珠海這個項目沒有回應，但珠江對岸的深圳卻預判到了這個預判。

8月25日，深圳有開發商推出“保價”樓盤，在宣傳海報上承諾“降價補差價”。

所謂“降價補差價”，即開發商承諾樓盤新房若在客戶購房后降價，將以降價后的低價為標準，向客戶退回差價。

“保價”樓盤重現，意義甚至比五折賣房還要重要，因為他某種程度上鎖定了底部價格，打消了剛需的疑慮，是激活樓市的大信號。

所有這些擺在臺面上的談判籌碼，早已有暗線可循。

例如上周日，住建部主辦媒體中國房地產報就發文指出，應該允許開發商以降價促銷的方式展開自救。

朋友們，中文真的是博大精深啊，請注意，這不是在呼吁開發商降價，是呼吁允許他們降價自救。

這里面的差別，你仔細品一品！

2

其實，開發商降價銷售是非常合理的要求。

市場行情不好，或者產品不好賣的時候，降價銷售以回籠資金，這是全世界都通行的規則。

誰最擔心房價下降？肯定不是房企。

恰恰相反，房企們早就在想著法兒變相降價。有送物業費的，也有送家電、送車位的，還有送黃金、送雞蛋西瓜……但本質上這些都不是市場行為，越是花里胡哨，越能感受到房企的無奈。

房價無序下降當然有代價。

有種理論叫“價格預期螺旋”，當價格不斷下跌逐漸形成一種預期的時候，一些本來經營或者管理不善的房企會再一次降價，漸次形成一個向下的螺旋。

就算是那些本來做得還算好的企業，也會因為價格戰殃及池魚而被拉下水，不得不做出調整。

但反過來， 把房價漲到年輕人看不到未來的程度，就不是代價了嗎？

有人開玩笑稱，現在我們面臨的就是一個典型的“鐵軌難題”，房價還是民生，到底讓火車開上哪條軌道，需要決策層更大的魄力。

3

不能讓房價下降，是因為背后有三股力量在支撐。

土地財政、金融機構和城投的現金流。

賣地很好理解，搞了快三十多年的土地財政了，要真的遇到困難，收入大減，地方還債的壓力是可想而知的。

地方賣地收入在2021年達到了8.7萬億的歷史巔峰，但是到了2022年就直接插水下降了23%。今年上半年繼續同比下降20%，已經跌到1.87萬億了。

要是換成月度數據，地方賣地收入已經連續下跌18個月了。

其次，房企要想玩拿地預售的游戲，離不開金融活水的支持。

甚至有時候房企連房子都不用蓋，融資、拍地、預售、再融資，這樣一個循環跑下來，資產負債表越來越大。借的錢越多，資金池里可分配的錢就越多。

最后，是城投的加入，債務雪球膨脹的速度超過了我們的想象。

城投的現金流，是來自央行借錢給商業銀行，商業銀行再借給城投，城投再拿著這筆錢投資房地產和基建，一次又一次地靠著新借的錢去還舊的利息。

然而，這個金融游戲能玩下去的前提是，房價一直漲，借錢不用還。所以當2019年上面開始收緊房企融資開始，游戲規則就開始動搖了。

直到口罩三年結束，房地產市場的供求關系也發生了重大變化。

本身城投的項目就不是通通都能盈利的，現在房地產這塊還僵住了，曾經暢通無阻的現金流就堵住了，自然債務壓力也就隨之上升了。

地方融資平臺和房地產市場，一度是中國應對外部沖擊的蓄水池。但當融資鏈條出現問題，地方債務就瞬間變成了灰犀牛，需要及時的化解。

而且在亟待經濟復蘇的時刻，相比起消費，投資也似乎更容易變成扭轉局勢的抓手。

8月16日的《學習時報》發文指出，中國一些地方確實存在地方債的結構問題，但并不構成經濟的主要矛盾……從實踐層面，通過財政政策和資源優化組合，盤活資產，以及制定實施一攬子化債方案，可以釋放一定的政策空間。

《財新》在最新的封面報道《怎樣消化地方債》中提到，化債的流動性增量仍然有賴于央行。央行可能會設立應急流動性金融工具 （SPV） ，由主要銀行參與，通過這個工具給地方城投提供流動性，利率較低，期限較長。

可以預見，未來財政資金的支持會傾向于地方城投的流動性。 這就是問題的七寸。保住了城投流動性，一定程度上也緩解了房地產市場的困難。

4

隨著重磅大招接連落地，新一輪資產置換大潮，已然勢不可擋。

上一輪周期里，很多人購買了環一線城市，或者三四線小城市的房產。這些年跌得媽不認，百萬房貸卻是一分錢也不少。

即便他們愿意割肉賣房，置換到核心城市，卻因為痛失首套房資格，只能承受高昂的二套房首付和利率。

認房不認貸，無異于一次“逆天改命”的機會。讓他們可以用更低的首付、更低的利率，去抄底核心資產。

一二線城市的“老破小”“遠大新”業主，也會選擇賣掉手中的“不良資產”，盡可能地置換到更核心的板塊。

無論是哪一類人，都需要把手上的房子賣掉。隨之而來的，是不可避免的拋售大潮。

但優質資產，在任何年代都是稀缺且昂貴的。越是好房子，越是易漲難跌。

接下來，該是比拼決心和眼光的關鍵時刻了。

來源：功夫財經